Kabinet helpt de banken, voelt niks voor bouwsparen

In Duitsland maakt 41% van de mensen die voor het eerst een huis koopt gebruik van bouwsparen.

Maar eerst, wat is bouwsparen eigenlijk?
Bouwsparen is een financieel product bestaande uit de combinatie van een geblokkeerde spaarrekening en een lening. Het spaargeld en de lening worden, vaak in combinatie met een aanvullende hypotheeklening, gebruikt voor het bekostigen van een koopwoning. Hierdoor wordt de benodigde hypotheekschuld voor het huishouden beperkt.

Bij een bouwspaarcontract wordt periodiek geld overgemaakt naar een spaarrekening, waar het geld voor een vooraf vastgestelde rente wordt vastgezet. Zodra een bepaald vooraf vastgesteld bedrag op de spaarrekening is bereikt, ontvangt de consument gegarandeerd eenzelfde, of tot anderhalf keer hoger bedrag als lening uit de bouwspaarkas. Het resterende benodigde bedrag kan vervolgens worden gefinancierd door middel van een gebruikelijke hypotheeklening. Bij het aangaan van het bouwspaarcontract staan zowel de spaarrente als de leenrente voor de gehele looptijd vast, maar doorgaans zijn deze rentes niet gelijk. De rentes op de bouwspaarlening zijn hoger dan de rentes op het bouwspaargeld. De rentes blijven vaststaan ook indien het langer duurt om het afgesproken spaarbedrag op te bouwen.

Het schakelmoment tussen de spaarfase en de leenfase is het moment van aankoop van de woning. De bouwspaarlening dient terugbetaald te worden in vaste maandelijkse bedragen, vergelijkbaar met een annuïteitenhypotheek.

Bouwsparen in Duitsland
In Duitsland is bouwsparen al jaren een gebruikelijke manier om de aanschaf van een woning (deels) te financieren. In 2019 waren er in Duitsland ongeveer 26 miljoen uitstaande bouwspaarcontracten die een totale waarde vertegenwoordigen van meer dan 900 miljard euro.

Een deel van de aantrekkelijkheid van bouwsparen komt door de subsidies die de Duitse overheid beschikbaar stelt om bouwsparen te stimuleren. Deze subsidies zijn gemaximeerd en kennen tevens een maximale inkomensgrens. Bij Duitse bouwspaarcontracten wordt een principe van cofinanciering gehanteerd, waarbij de bank die de hypotheeklening verstrekt niet meer dan 60 procent van de woningwaarde financiert. Bouwspaarcontracten voorzien in de overige 40 procent, opgebouwd uit het bouwspaargeld (20 procent) en de bouwspaarlening (20 procent). De huidige lage rentestanden hebben ook effect op de rentes op het bouwsparen, wat sparen bij een bouwspaarkas minder aantrekkelijk maakt. In Duitsland biedt bouwsparen ook de mogelijkheid voor huishoudens om financiële middelen op te bouwen voor de verbetering van de eigen woning, zoals bijvoorbeeld maatregelen ter verduurzaming.

Geschiktheid voor Nederlandse markt
In Nederland kunnen huishoudens een hypotheek afsluiten met een loan-to-value (LTV) van maximaal 100 procent, dit in tegenstelling tot vele andere Europese landen. Het is immers logischer om te sparen voorafgaand aan de aankoop van een woning, maar in Nederland hoef je niet te sparen en blijft de schade beperkt tot de financiering van de aankoopkosten (bijvoorbeeld: notariskosten, makelaarskosten en eventuele overdrachtsbelasting) en financieringskosten (bijvoorbeeld: taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten). Gemiddeld komt dit neer op zo’n 5 procent van de aankoopsom. Met de differentiatie van de overdrachtsbelasting per 2021 zijn huizenkopers tot 35 jaar die voor het eerst een eigen woning kopen geen overdrachtsbelasting verschuldigd; voor hen gaat het per saldo om ongeveer 3 procent van de aankoopsom. Dat is gunstig vanuit het perspectief van consumptiespreiding over de levensloop. Enigszins kredietwaardige huishoudens kunnen hierdoor zonder grote belemmeringen een koopwoning betrekken en kunnen de financiële lasten uitsmeren over de gehele looptijd van hun hypotheek. Ze hoeven niet een langere periode hun andere uitgaven terug te schroeven om voldoende te kunnen sparen om te kopen, terwijl ze bijvoorbeeld ook huur moeten betalen.

De keerzijde van het kopen zonder vooraf (veel) te sparen is dat de waarde van de woning bij prijsdalingen makkelijk kleiner wordt dan de uitstaande hypotheekschuld. Een huis staat dan ‘onder water’. Hierdoor lopen huishoudens het risico met een restschuld te maken te krijgen als zij hun huis door omstandigheden moeten of willen verkopen. Huishoudens met een ‘onder water hypotheek’ blijken tijdens een recessie meer te bezuinigen dan andere huishoudens, wat een economische crisis kan versterken. Ook kan het de bereidheid om te verhuizen, bijvoorbeeld voor een nieuwe baan, verkleinen. Daarnaast stelt het ook kredietverstrekkers bloot aan risico. Het onderpand dekt immers niet meer de waarde van de uitstaande schuld.

Wat nu?
Het kabinet heeft op dit moment geen voornemens tot het verlagen van de LTV-limieten: “De huidige situatie geeft daarom geen aanleiding om sparen ten behoeve van de eigen woning fiscaal te bevoordelen.” No joke, dat staat echt in de brief van de minister van Financiën, getekend W.B. Hoekstra.

Het is alsof je zegt dat je niet hoeft te sparen, omdat je alles kan lenen! En dat is helaas ook zo, zelfs de staatsschuld loopt op in plaats van af.

Hoewel bouwsparen in Duitsland een aantrekkelijke optie is voor het bekostigen van een woning, heeft de financieringsvorm in het huidige stelsel geen grote toegevoegde waarde voor de Nederlandse markt. In tegenstelling tot de Duitse markt is er in Nederland minder noodzaak om te sparen voor de aankoop van een woning door de LTV-limiet van 100 procent. De dit jaar ingevoerde startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting verlaagt het door starters te sparen bedrag bovendien.

De LTV zou eigenlijk stevig verlaagd moeten worden, dan is het voor onze minister misschien wel een goed idee om dit systeem in te voeren?

Bij banken is uiteraard weinig draagvalk voor dit soort constructies. Als bank wil je in principe zoveel mogelijk leningen verstrekken tegen een zo hoog mogelijke rente. Daar verdien je geld mee. Banken willen dus dat je maximaal leent, zodat ze maximaal kunnen verdienen. Eigenlijk vreemd, want banken moeten de mogelijkheid om de LTV-ratio (de hoogte van de lening ten opzichte van de woningwaarde) omlaag te brengen met beide handen aangrijpen. Zeker met het oog op de strengere kapitaaleisen aan henzelf.