De discussie over het verplaatsen van de eigen woning van box 1 naar box 3 in het Nederlandse belastingstelsel is al jaren gaande. Met name De Nederlandsche Bank (DNB), het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en het Centraal Planbureau (CPB) hebben voorstellen gedaan om dit idee verder uit te werken. Het doel? De oververhitte woningmarkt afkoelen, de fiscale voordelen voor huizenbezitters beperken en de ongelijkheid tussen kopers en huurders verminderen. Maar wat betekent dit concreet voor huiseigenaren en wat zijn de mogelijke gevolgen van zo’n verandering?
De Nederlandsche Bank heeft een oplossing voor de woningcrisis: elke woningeigenaar zou belasting moeten betalen over de overwaarde van zijn huis. De overwaarde van een koophuis wordt dan verplaatst van box 1 naar box 3.
De onderstaande tekst komt van de DNB website: “Wij stellen voor de eigen woning van box 1 naar box 3 te verplaatsen. Concreet betekent dit dat hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait op termijn vervallen. Over de overwaarde van een woning gaan woningeigenaren belasting betalen. Belangrijk: wij stellen voor om dit in geleidelijke stapjes door te voeren. Daarvoor moet ruim de tijd worden genomen: in ons voorstel 20 jaar. Dit om te voorkomen dat huizeneigenaren plotseling met onverwachte of hoge kosten te maken krijgen.”
Volgens de geruchten zouden de plannen voor deze wijziging rond Prinsjesdag 2025 al bekend kunnen worden.
Huidige situatie: Box 1 en de eigen woning
Op dit moment valt de eigen woning in box 1 van de inkomstenbelasting, samen met inkomen uit werk. Dit betekent dat huiseigenaren profiteren van de hypotheekrenteaftrek: de betaalde hypotheekrente kan worden afgetrokken van het belastbare inkomen. Daarnaast wordt het eigenwoningforfait – een percentage van de WOZ-waarde van de woning – bij het inkomen opgeteld als een soort fictieve inkomstenbelasting op het woongenot. De overwaarde van een huis (de waarde minus de hypotheekschuld) speelt in box 1 geen rol bij de belastingheffing, zolang je in de woning blijft wonen.
Box 3 daarentegen is gericht op vermogen, zoals spaargeld, beleggingen en tweede woningen. Hier wordt belasting geheven over een forfaitair rendement, gebaseerd op de waarde van het vermogen minus schulden, met een vrijstelling van €57.684 per persoon in 2025 (of €115.368 voor fiscale partners).
Het voorstel: verhuizing naar Box 3
Het idee om de eigen woning naar box 3 te verplaatsen, houdt in dat de woning niet langer als inkomen wordt behandeld, maar als vermogen. Dit heeft ingrijpende gevolgen:
– Einde hypotheekrenteaftrek: De aftrek van hypotheekrente zou vervallen, wat vooral huiseigenaren met hoge hypotheken en inkomens in de hogere belastingschijven treft.
– Geen eigenwoningforfait meer: De bijtelling van het eigenwoningforfait verdwijnt, wat een kleine lastenverlichting kan betekenen.
– Belasting over overwaarde: De overwaarde van de woning (WOZ-waarde minus hypotheekschuld) wordt belast als vermogen in box 3. Afhankelijk van het nieuwe box 3-stelsel – dat mogelijk per 2027 of 2028 wordt gebaseerd op werkelijk rendement – zou dit een flinke kostenpost kunnen worden.
DNB stelt voor om deze verandering geleidelijk in te voeren, bijvoorbeeld over een periode van 20 jaar, om huiseigenaren niet te overvallen met plotselinge lastenverzwaringen. Daarnaast wordt voorgesteld om de extra belastingopbrengsten terug te sluizen naar huishoudens via lagere inkomstenbelastingtarieven of een ruimere vrijstelling in box 3.
Wat betekent dit voor huiseigenaren?
De impact van deze verschuiving verschilt sterk per situatie. Laten we een paar scenario’s bekijken:
– Huiseigenaar met hoge hypotheek: Stel, je hebt een huis van €500.000 met een hypotheek van €400.000. Nu trek je de rente (bijvoorbeeld €8.000 per jaar bij 2%) af van je inkomen, wat bij een belastingtarief van 37,03% in 2025 een voordeel van €2.962 oplevert. In box 3 vervalt dit voordeel, en betaal je belasting over de overwaarde van €100.000. Bij het huidige forfaitaire rendement (5,88% in 2025) en een belastingtarief van 36%, zou dat €2.117 per jaar kosten boven de vrijstelling. Netto ga je er flink op achteruit.
– Hypotheekvrije eigenaar: Heb je een huis van €300.000 zonder hypotheek, dan profiteer je nu van de Wet Hillen (geen eigenwoningforfait bij lage of geen renteaftrek). In box 3 betaal je over €300.000 vermogen, minus de vrijstelling van €57.684, belasting: (€242.316 x 5,88% x 36%) = €5.130 per jaar. Dat is een forse lastenverzwaring.
– Starters met weinig overwaarde: Voor mensen met een recente hypotheek en weinig overwaarde kan de verandering neutraal of zelfs voordelig uitpakken, zeker als de hypotheekrenteaftrek toch al beperkt is door lage rentes en aflossingseisen.
Doel en effecten op de woningmarkt
Het voornaamste doel van deze verschuiving is het temperen van de huizenprijzen. Fiscale voordelen zoals de hypotheekrenteaftrek stimuleren nu het aangaan van hoge schulden, wat de prijzen opdrijft. Door deze prikkel weg te nemen, zouden kopers minder bieden, wat starters meer kansen biedt. Het CPB schat dat huizenprijzen hierdoor tot 14% minder hard kunnen stijgen over een periode van vijf jaar. Of ze gaan gewoon dalen, dat lijkt logischer gezien de huidige recordprijzen. Een dalende huizenprijs en een verminderde vraag naar (nieuwe) huizen kan dan weer leiden tot een afname van de bouwactiviteiten, wat gevolgen heeft voor werkgelegenheid en inkomsten in de bouwsector.
Daarnaast zou de ongelijkheid tussen huurders en kopers afnemen. Huurders profiteren immers niet van fiscale voordelen, terwijl kopers nu worden gesubsidieerd via de hypotheekrenteaftrek. Een neveneffect kan zijn dat investeringen in de vrije huursector toenemen, wat het woningtekort deels kan verlichten.
Kritiek en uitdagingen
Critici wijzen op de risico’s. Huiseigenaren met weinig liquide middelen, bijvoorbeeld senioren met een afgelost huis, kunnen in de problemen komen als ze belasting moeten betalen over ‘stenen’ vermogen. Ook bestaat de kans dat mensen minder aflossen op hun hypotheek om de belastbare overwaarde te beperken, wat financiële kwetsbaarheid in stand houdt. Bovendien is het nog onduidelijk hoe de overgang precies vorm krijgt en of compenserende maatregelen voldoende zijn.
De Raad van State uitte in december 2024 forse kritiek op het nieuwe box 3-stelsel, dat gebaseerd zou worden op werkelijk rendement. Het systeem zou te complex zijn en leiden tot problemen bij de Belastingdienst en burgers. Dit roept vragen op over de haalbaarheid van de plannen.
Wat kunnen we komende tijd verwachten?
Hoewel het voorstel al jaren circuleert, is de invoering nog geen gelopen race. Politieke besluitvorming, nieuwe arresten van de Hoge Raad en de vorming van een nieuw kabinet zullen bepalen of en wanneer deze verandering realiteit wordt. De beoogde datum van 1 januari 2027 lijkt steeds minder haalbaar, daarom wordt 2028 nu ook vaak genoemd.
De datum 2027/2028 komt in geruchten naar voren omdat deze aansluit bij de bredere herziening van box 3, maar zonder wetsvoorstel of kabinetsbesluit blijft het speculatief. Het advies is om de politieke ontwikkelingen en het Belastingplan van de komende jaren scherp in de gaten te houden, vooral rond Prinsjesdag 2025, wanneer meer duidelijkheid kan komen.
Voor huiseigenaren is het verstandig om de ontwikkelingen in de gaten te houden. Overweeg je aflossingsstrategie: extra aflossen kan in de toekomst fiscaal ongunstig worden. En als de plannen doorgaan, kan het slim zijn om je financiële planning aan te passen aan een toekomst waarin overwaarde een belastingpost wordt.
0 Comments